La propriété à crédit ou le pari de la stabilité

Charles Peyole

Mon précédent article s’achevait sur une hypothèse: privée d’énergie bon marché et contrainte par le nouvel ordre mondial, l’Europe pourrait être le berceau d’un nouveau modèle de société, prospère sans abondance matérielle. Une telle vocation n’aurait rien d’un pis-aller.

Interrogé par le journal Le Monde sur l’identité française quelques mois avant sa mort, Fernand Braudel proposait un diagnostic qui n’a rien perdu de sa force: «La France ne réussit pas au point de vue économique; elle réussit au point de vue politique de façon limitée parce qu’elle triomphe, précisément, dans ses propres limites. Toutes ses sorties en dehors de l’Hexagone se sont terminées de façon malheureuse, mais il y a un triomphe permanent de la vie française, qui est un triomphe culturel, un rayonnement de civilisation.» (Le Monde, 24-25 mars 1985, entretien avec Michel Kajman).

Il ne décrit pas un échec, il situe la France autrement. Si elle n’a jamais occupé le centre de l’économie-monde – ce centre a migré de Venise à Anvers, de Gênes à Amsterdam, puis de Londres à New York, toujours en contournant obstinément Paris –, c’est que sa puissance s’est toujours logée ailleurs. Braudel allait plus loin encore, jugeant que l’encadrement capitaliste du pays avait toujours été défaillant, et que cette superstructure n’était jamais parvenue à discipliner la société jusqu’à sa base.

Nous pouvons en tirer une conséquence. La France, dont le principal atout n’a jamais été la performance économique, dispose d’une liberté que d’autres nations n’ont pas: celle d’interroger les modèles qui la contraignent. Non par nostalgie ni par ressentiment, mais parce qu’une contrainte matérielle qui se referme rend cet examen nécessaire. Or, les modèles les plus difficiles à interroger ne sont pas les doctrines: ce sont les évidences quotidiennes, celles que nul ne songe plus à discuter parce qu’elles organisent nos vies.

Aucune ne pèse davantage, ni ne mobilise autant d’années d’existence, que la manière dont nous nous logeons. Examinons-la à travers l’idéal de l’accès à la propriété.

Ivan Illich et la traduction du prix en temps de vie

Un détour est ici nécessaire, car l’instrument de mesure retenu n’est pas d’usage courant. Nous le devons à Ivan Illich – prêtre devenu critique radical de la société industrielle et l’un des penseurs de l’écologie politique. Dans Énergie et équité, publié d’abord en une série d’articles dans Le Monde au printemps 1973, quelques mois avant le premier choc pétrolier, Illich propose de calculer le rendement réel de l’automobile en refusant de s’en tenir à la vitesse affichée au compteur. Il additionne le temps passé au volant, celui perdu dans les embouteillages, et surtout les heures de travail nécessaires pour acquérir le véhicule, l’assurer, l’entretenir, l’alimenter, le réparer ou encore le garer. Rapporté aux kilomètres réellement parcourus, l’automobiliste américain moyen des années 1970 se déplaçait, selon lui, à une «vitesse généralisée» d’environ six kilomètres à l’heure: proche de celle d’un bon marcheur, au prix d’infiniment plus de dépendances.

Le calcul, il faut l’admettre, ne résiste pas à un examen comptable rigoureux. Les données sont datées, le choix des heures imputables reste discutable, et la méthode ignore ce que la voiture apporte indéniablement: le confort, la charge transportée ou les trajets qu’une marche peinerait à remplacer. Nous aurions tort, pour autant, de le congédier. Illich ne produit pas une statistique, il retourne une évidence: le coût véritable d’un bien ne se lit pas sur son prix, il se compte en temps de vie. Cette unité de mesure, une fois adoptée, ne s’applique pas seulement aux transports. Elle vaut pour tout ce que nous acquérons par le crédit, donc par le travail. Elle vaut, en particulier, pour le logement. Un banquier parlera de «taux d’effort» pour qualifier la part des revenus allouée au remboursement du crédit. Illich, lui, traduit l’acquisition d’un bien en années de travail — c’est-à-dire, puisque ces heures-là ne reviennent pas, en années de vie.

Le tunnel de Friggit

Il existe en France une série statistique trop souvent ignorée. Jacques Friggit, ingénieur général des ponts, publie régulièrement pour l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable le rapport entre le prix des logements et le revenu des ménages. Sa courbe a une forme singulière: de 1965 à 2000, elle ne bouge pratiquement pas. Ce ratio demeure stable: trente-cinq années durant, à 10 % près, il fallait le même effort pour acheter le même toit. C’est ce que l’on nomme aujourd’hui le «tunnel de Friggit».

Le tunnel s’est depuis rompu. Comme le montre le graphique ci-dessous, à partir de 2002, les prix décrochent des revenus et ne les rejoignent plus. Aujourd’hui encore, le pouvoir d’achat immobilier des ménages – l’autre face du même rapport – reste inférieur de plus d’un quart à ce qu’il était en 1965 ou en 2000.

La durée d’endettement nécessaire à un primo-accédant pour acheter le même logement était de quinze ans en 1965 comme en 2000. Elle a culminé à vingt-neuf ans fin 2023, avant de redescendre à vingt-trois ans début 2026, à la faveur de la baisse des taux – un mouvement réel, mais qui laisse l’accédant huit années derrière celui de l’an 2000.

Ces huit années sont autant d’années durant lesquelles il faudra un emploi, un revenu et une santé stables. Voilà exactement ce qu’Illich nommait la contre-productivité. Le logement n’a pas changé de nature: quatre murs et un toit rendent aujourd’hui le service qu’ils rendaient hier. Mais l’outil censé y donner accès n’a cessé de se perfectionner: allongement des durées, effondrement des taux, prêt à taux zéro, garanties publiques – pour un résultat qui s’est dégradé. Chaque dispositif a été absorbé par le prix, et le seul effet net aura été de déplacer le coût: moins d’euros chaque mois, grâce à des taux plus bas; davantage d’années de vie engagées. On pourra objecter que la demande a crû sous l’effet de la décohabitation: familles plus petites, monoparentalité, progression du célibat. C’est vrai, et cela explique une part de la hausse. Mais la taille des ménages diminuait déjà pendant les trente-cinq années du tunnel, sans que le rapport au revenu bouge. Ce n’est donc pas la seule démographie qui a rompu l’équilibre.

Le pari de la continuité

Cité dans le précédent article, le biologiste Olivier Hamant décrit notre époque comme le passage du monde de la moyenne au monde de l’écart-type. C’est la robustesse, c’est-à-dire la capacité à

encaisser les chocs dans un contexte fluctuant, qui doit devenir le principe de nos actions futures. Dès lors, s’endetter sur vingt-cinq ans pour accéder à l’idéal de la propriété relève, pour une large part des ménages, d’une pure contre-productivité.

Un même contrat ne fait pas courir le même risque. Un ménage dont l’unique ressource est le salaire engage la totalité de ce qu’il possède. Il mise vingt-cinq années sur le pari de la continuité: un emploi stable, un couple qui dure, une santé qui ne cède pas. Si l’une de ces conditions vient à manquer, l’engrenage est rapide: impayés, déchéance du terme, vente forcée, parfois pour un montant inférieur au capital restant dû. Le ménage qui dispose par ailleurs d’un patrimoine affronte le même aléa dans une tout autre position. Un second bien à céder, une épargne mobilisable, une donation familiale que l’on peut avancer, un apport qui a d’emblée réduit la charge: autant d’issues qui transforment un accident en contrariété. Il ne subit pas le choc, il l’arbitre. L’amplitude de la marge dont ils disposent est la clé de l’équation. Cette marge, ou ce «jeu dans les rouages», est précisément ce que Hamant identifie comme condition de la robustesse.

Dans un moment où nos référentiels basculent les uns après les autres, la pire des réponses consisterait à s’arc-bouter sur un modèle devenu trop rigide pour encaisser les fluctuations sans se rompre.

Il faut aussi se souvenir que ce modèle est récent. La propriété occupante de masse n’est pas un état naturel: elle s’est construite en France au cours des années 1960 et 1970, portée par une énergie bon marché, une démographie ascendante et une croissance qui rendait le pari raisonnable. Avant elle, on louait bien davantage, et l’accession à la propriété restait l’exception plutôt que la règle. Ce que nous considérons comme l’ordre des choses a seulement soixante ans. Une évidence de cet âge peut tout à fait cesser d’en être une.

Il y a dans cette perspective moins de renoncement qu’il n’y paraît. Posséder moins, c’est aussi engager moins de temps de vie; et ce que l’on cesse de verser à un créancier pendant vingt-cinq ans, on peut le consacrer à autre chose: à des lieux, à des projets ou à nos semblables. La sobriété matérielle n’est pas une austérité: c’est une redistribution du temps disponible. Reste à savoir si nous y viendrons par choix, ou si nous y serons contraints.